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Immobilien Makler Vergleich

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Der Verkauf einer Immobilie soll gut geplant und mit dem richtigen Immobilienmakler abgewickelt werden. Mit Compero vergleichen Sie unverbindlich bis zu 3 Makler gleichzeitig und Sie erhalten einen transparenten Quervergleich der Marktkonditionen.
Um den Verkauf einer Immobilie möglichst reibungslos abzuwickeln, ist der Verkauf langfristig zu planen, d. h. mindestens 12 Monate vor dem voraussichtlichen Auszugstermin. Dabei gilt es sich zu überlegen, ob man den Verkauf selber in Eigenregie durchführen oder von einem Immobilientreuhänder bzw. Makler abwickeln lassen möchte.

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In 3 Schritten zum besten Angebot – So geht’s:

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Für folgende Immobilien Objekte können Sie Angebote von Immobilien Makler vergleichen

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Einfamilienhaus verkaufen

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Gewerbeimmobilie verkaufen

Warum mit einem Makler zusammenarbeiten?

Warum sollten Sie sich nicht nur auf Ihre eigenen Fähigkeiten verlassen, immerhin handelt es sich um eine vielschichtige Herausforderung, mit der so mancher nur ein Mal im Leben konfrontiert ist und bei der es nicht zuletzt um hohe Beträge geht. Der Verkauf in Eigenregie verspricht verschiedene Vorteile: Viele Käufer suchen gezielt Objekte, die vom Eigentümer selbst verkauft werden, der Verkäufer behält die Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess und spart sich nicht zuletzt die Kosten, die die Mandatierung eines Maklers mit sich bringt.

Allerdings handelt es sich dabei um ein zweischneidiges Schwert, denn die vermeintlichen Vorteile können schnell ins Gegenteil umschlagen. Gewisse Käufer fokussieren gerade deshalb auf private Verkäufer, weil sie hoffen, so auf einen wenig versierten Verhandlungspartner zu treffen, der sein Objekt unter Wert abgibt; oder ein Eigentümer mit geringen Marktkenntnissen setzt den Verkaufspreis unrealistisch hoch an und verlängert damit den Prozess unnötig.

Solche Situationen führen häufig zu einem suboptimalen Ergebnis für die Verkäuferschaft, und es ist die Aufgabe des Maklers genau dies zu vermeiden. Es gilt, für ein Objekt in einer realistischen Zeitspanne einen möglichst hohen Preis zu erzielen.

Um dies zu erreichen, erbringen Makler umfangreiche Dienstleistungen, die von der Ausarbeitung einer Verkaufsdokumentation bis zur Begleitung der Vertragsparteien beim Notartermin und der Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer reichen. Ein aussagekräftiges Verkaufsdossier umfasst neben Grundrissplänen auch aktuelle Bilder der Immobilie sowie eine Beschreibung ihrer unmittelbaren Umgebung. Ziel ist es, die Realität attraktiv darzustellen, so dass sich einerseits Interessenten angezogen fühlen und gleichzeitig nichts vorgetäuscht wird.

Informationen zu Maklerverträgen:

  • Maklerverträge können jederzeit widerrufen werden. Feste Laufzeiten oder Kündigungsfristen im Vertrag sind deshalb rechtlich unwirksam.
  • Im Maklervertrag sollte auf jeden Fall stehen, welcher Betrag bei Auflösung des Vertrags geschuldet ist. Meist sind es nur die Spesen, selten zusätzlich ein Honorar für den Aufwand.
  • Der Mindestverkaufspreis der Immobilie sollte ausdrücklich beziffert sein.
  • Die Provisionshöhe ist abhängig vom Objekt. In der Regel liegt sie zwischen 1,5 und 3% des erzielten Verkaufspreises.
  • Zur Zahlung fällig werden, sollte das Honorar erst nach Unterzeichnung des Verkaufsvertrags beim Notariat.
  • Achtung: Es gibt Verträge, nach denen der Makler das Honorar auch beansprucht, wenn der Käufer nicht von ihm vermittelt wurde. Es empfiehlt sich deshalb, den Vertrag so zu formulieren, dass die Provision nur geschuldet ist, wenn der Verkauf nachweislich aufgrund der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. 
  • Im Vertrag mit dem Makler sollte man genau regeln, was zusätzlich zur Provision an Kosten hinzukommt. Tipp: Entweder dafür einen Fixpreis oder ein Kostendach festlegen. Und vereinbaren, dass weitere Auslagen (z.B. Zeitungsinserate) nur nach vorheriger Rücksprache mit dem Auftraggeber getätigt werden.

Generell kann man diese Frage mit ja beantworten. Berücksichtigen Sie die genutzten Medien vor Ort: Welche Tageszeitung wird in Ihrer Region effektiv gelesen? Denken Sie auch an eine Anzeigenschaltung im Internet. Stellen Sie dabei sicher, dass es sich um eine seriöse Plattform handelt. Immer beliebter wird auch die angelsächsische Methode, ein Schild mit entsprechendem Inhalt ans Haus zu hängen.

Klären Sie bereits vor Verkaufsstart, ob Sie nach Verkauf Ihrer Immobilie die Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie dabei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf anfallen kann.

Manche Besonderheiten ergeben sich bereits aus der Art zu verkaufenden Immobilie. Wenn Sie z.B. ein Einfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks kennen, da Interessenten diesen bei der Höhe Ihres Kaufgebots berücksichtigen könnten. Möchten Sie ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie z.B. wissen, ob man das Dachgeschoss ausbauen kann, falls ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Am meisten Besonderheiten sind beim Verkauf vermieteter Immobilien zu beachten, z.B. wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit verkaufen möchten, weil Kaufinteressenten eine Immobilie dann zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und –potentialen bewerten.

Diese Frage stellen sich Hausverkäufer in vielen Fällen nicht. Überlegen Sie sich schon frühzeitig, was Sie mit dem Geld, dass Sie plötzlich erhalten, anstellen möchten. Vorerst aufs Sparkonto oder doch langfristig investieren?

Was ist beim Immobilienverkauf zu beachten?

1. Verhandlungspreis ermitteln

Für den Start müssen Sie für Ihre Immobilie einen Verhandlungspreis ausmachen, der realistisch ist. Denn wenn Sie zu teuer ausschreiben, meldet sich möglicherweise niemand. Und preisen Sie das Objekt zu billig an, führen allenfalls unzählige Interessenten zu grossem Aufwand, aber keinem Erfolg.

Meist drängt sich daher eine aktuelle Schätzung auf, die Sie in der Regel für 1000 bis 1500 Franken erstellen lassen können. Ihre Hausbank bietet sie Ihnen möglicherweise etwas günstiger an als ein freier Immobilienschätzer – allerdings bewerten Banken auch oft etwas vorsichtiger.

Den genauen Kaufpreis bestimmt dann aber ohnehin die konkrete Marktsituation, sprich: Je mehr ernsthafte Interessenten Sie ansprechen, desto besser werden Sie verkaufen können.

2. Dokumentation gestalten

Erstellen Sie nun eine möglichst professionelle Verkaufsdokumentation, die Sie möglichen Käufern aushändigen. Folgende Informationen und Unterlagen sollten darin enthalten sein:

+ Verkaufsbedingungen
+ Grundriss
+ Baupläne
+ Zonenplan
+ Situationsplan
+ Fotos (Innen, Aussen, Grundstück, Umgebung)
+ Detaillierte Beschreibung des Objekts (inkl. Lage, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen)

3. Inserat platzieren

Sobald die Dokumentation steht, schalten Sie ein Inserat auf einer Immobilienplattform im Internet und allenfalls zusätzlich in einer Zeitung. Vor allem online ist es wichtig, dass Sie auch Fotos präsentieren, damit das Angebot heraussticht und die Betrachter sich selber ein erstes Bild machen können.

Bringt die Ausschreibung keinen Erfolg, denken Sie daran, das Inserat nicht ewig stehen zu lassen – das sieht schnell einmal nach einem «Ladenhüter» aus. Bleibt der Erfolg nach einem Monat aus, machen Sie mal Pause oder wechseln Sie das Immobilienportal und die Zeitung und gestalten Sie allenfalls das Inserat neu.

4. Besichtigung durchführen

Führen Sie potentielle Käufer jeweils einzeln durch Ihr Haus und planen Sie mindestens eine Stunde Zeit dafür ein. Bleiben danach mehrere Interessenten im Rennen, müssen Sie sich entscheiden.

Das höchste Angebot ist dabei natürlich ein gutes Argument. Überlegen Sie sich dennoch, wie wichtig Ihnen andere Kriterien sind. Vielleicht liegt es Ihnen ja am Herzen, dass im Haus, in dem Sie gross geworden sind, eher eine sympathische junge Familie Ihre Nachfolge antritt und nicht ein Meistbietender, mit dem Sie das Heu nicht auf der gleichen Bühne haben.

5. Vertrag ausarbeiten

Steht der Käufer fest, muss eine Urkundsperson den Vertrag erstellen. Je nach Kanton ist dafür eine staatliche Stelle (Amtsnotariat oder -schreiberei) zuständig; wenn nicht, müssen Sie sich einen privaten Notar suchen. Dieser arbeitet den Vertrag nach Ihren Vorgaben aus und stellt Ihnen den Entwurf einige Tage vor dem Beurkundungstermin zu.

6. Kaufpreis sicherstellen

Besonders wichtig für Sie als Verkäufer ist es, dass der Käufer seine Zahlungsfähigkeit beweist. Normalerweise übergibt er Ihnen ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank. Sollten an die Zahlung Bedingungen geknüpft sein, sollten diese klar definiert sein. Akzeptabel ist etwa die Bedingung, dass der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen worden ist oder dass bis zum Zahlungstermin ein Schuldbrief zur Kaufpreisfinanzierung errichtet werde.

Nicht akzeptieren sollte man ein Zahlungsversprechen mit der Voraussetzung, dass das Eigenkapital des Käufers (etwa aus der zweiten Säule) bei der finanzierenden Bank einbezahlt wurde. Denn so hat der Verkäufer keinen Einfluss darauf, ob er sein Geld erhält.

Falls kein solches Zahlungsversprechen erbracht werden kann, empfehlen Experten die Kaufpreiszahlung auf ein Sperrkonto des Notars vorzusehen – dann wartet der Notar mit der Eintragung ins Grundbuch, bis bezahlt wurde.

Geht auch das nicht, weil beispielsweise die Bezahlung erst eine Weile nach Eigentumsübergang fällig werden soll, kann man den Eintrag eines Verkäuferpfandrechts vertraglich vereinbaren. Das führt zwar zu weiteren Kosten, sichert aber den Kaufpreisanspruch ab, weil der Verkäufer die Verwertung des Grundstücks im Rahmen einer Betreibung verlangen könnte und so zu seinem Geld käme. Diese Sicherstellung empfiehlt sich auch zusätzlich zu einem Zahlungsversprechen der Bank. Und zwar ab dem Zeitpunkt, wenn die Bezahlung erst mehr als drei Monate nach Eigentumsübergang geschuldet ist. Grund: Ein Verkäuferpfandrecht kann auch nach Abschluss des Kaufvertrags und ohne Zustimmung des Käufers im Grundbuch eingetragen werden, jedoch nur innerhalb von drei Monaten nach dem Eigentumsübergang.

 

7. Mängel nicht verschweigen

Grössere Mängel sollten ausdrücklich erwähnt werden. Ansonsten könnte der Käufer später allenfalls eine Herabsetzung des Kaufpreises verlangen – mit der Begründung, er habe die Mängel nicht gekannt. Damit könnte er in besonderen Fällen sogar dann Erfolg haben, wenn sämtliche Garantierechte vertraglich ausgeschlossen wurden – wie es bei über fünfjährigen Objekten üblich ist. Denn nicht ausschliessen lässt sich die Garantie für Mängel, die der Verkäufer bewusst verschwiegen hat.

Ein Beispiel: Fragt Sie der Käufer, ob das Dach dicht ist, und Sie verlieren kein Wort über das Ihnen bekannte Feuchtigkeitsproblem, haften Sie trotz dem Garantieausschluss für diesen Mangel – vorausgesetzt, der Käufer kann es beweisen.

Gleiches gilt bei Zusicherungen über den Zustand des Objekts. Darunter fallen auch Zusicherungen in einer Verkehrswertschätzung, die dem Käufer übergeben wurde, oder solche, die der Makler gemacht hat – also keineswegs nur das, was ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnt ist.

Haben Sie alle erwähnten Punkte befolgt, müsste der Deal klappen – Ihr Haus oder Ihre Wohnung gehört bald jemand anderem. Und Sie können sich neuen Projekten widmen, jetzt, da die Kinder ausgeflogen sind, Sie Ihren Arbeitsort wechseln oder ans Auswandern denken.